Die Mietwohnung als Alterswohnsitz

Bernd K. (72) lebte mit seiner Frau Margot (63) mehr als 30 Jahre in einer Mietwohnung. Wegen Eigenbedarfs des Vermieters mussten sie ausziehen und mieten fortan eine Doppelhaushälfte mit 120 Quadratmeter Wohnfläche. Diese betrachtet das Ehepaar trotz Miete als Alterswohnsitz. Doch welche Absprachen mit dem neuen Vermieter sind rechtlich bindend? Ein Anwalt klärt auf.

In unserem Fall renoviert das Ehepaar das Haus auf eigene Kosten, damit es seine eigenen Vorstellungen umsetzen kann. Im Gegenzug bleibt die Miete so niedrig wie vor der Vermietung. Bernd und Margot K. investieren 50.000 Euro, um Türen und Fenster zu erneuern, sie beauftragen einen Maler, bauen eine neue Küche ein und ein Dach über die Terrasse. Mit dem Vermieter trifft das Ehepaar keine schriftliche Vereinbarung über die Verrechnung dieser Kosten. Jedoch eine mündliche Absprache, dass sie für den Rest ihres Lebens zur Miete wohnen bleiben dürfen.

„Die vorliegend getroffenen Vereinbarungen stellen rechtlich einen Ausschluss von Mieterhöhungen und einen erweiterten Kündigungsschutz dar. Beides ist grundsätzlich im Rahmen von Individualvereinbarungen zulässig“, sagt Alexander Walther, Fachanwalt für Mietrecht. Eine Verrechnung im eigentlichen Sinne sei vorliegend nicht vereinbart worden. „Die Miete darf schlicht nicht mehr erhöht werden, im Gegenzug muss sich der Vermieter auch nicht um die Renovierung und Instandhaltung des Mietobjekts kümmern.“

Beides könne für Mieter sehr sinnvoll sein, wenn sie vor Eigenbedarfskündigungen geschützt sein wollen. „Zu beachten ist jedoch, dass fristlose Kündigungen, etwa wegen Nichtzahlung der Miete, weiterhin möglich sind.“

Obige geschilderte Vereinbarungen seien nach der mietgerichtlichen Rechtsprechung „auch für einen Rechtsnachfolger auf Vermieterseite nach einem Verkauf oder Erbe des Objekts bindend“, sagt Walther. „Für den Mieter kann dies daher tatsächlich bedeuten, dass er ein Leben lang im Mietobjekt bleiben kann.“

Problematisch sei, dass es sich lediglich um mündliche Vereinbarungen handelt. Solche seien zwar genauso bindend wie schriftliche, jedoch deutlich schwieriger nachzuweisen. „Im Fall des Todes des Vermieters dürfte ein Nachweis gegenüber einem Erben oder Erwerber fast unmöglich werden. Es ist daher dringend anzuraten, solche Vereinbarungen immer schriftlich festzuhalten.“

Grundsätzlich sei bei Investitionen in eine Mietwohnung Vorsicht geboten, da ohne entsprechende Vereinbarung kein Anspruch auf Verrechnung bzw. Ersatz der getätigten Kosten gegen den Vermieter besteht. Ganz im Gegenteil könne der Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses sogar den Rückbau sämtlicher baulichen Veränderungen verlangen.