Eigenbedarf: Was man wissen muss

Gerade in München ist der Mietmarkt sehr angespannt. Kein Wunder also, dass viele Eigentümer ihre Eigentumswohnungen lieber selbst oder für die Familie nutzen wollen, statt sie weiter zu vermieten. Möglich wird das durch eine Eigenbedarfskündigung. Ein Anwalt erklärt, was man dazu wissen muss.

Der angespannte Mietmarkt insbesondere in Ballungszentren wie München führt dazu, dass viele Eigentümer die lange Zeit vermietete Eigentumswohnung entweder selbst oder für nahe Angehörige nutzen wollen. Dieser Wunsch wird in der Regel durch eine Eigenbedarfskündigung durchgesetzt. Doch welche Anforderungen sind daran zu stellen und welche Rechte haben Mieter eigentlich?

Grundsätzlich steht dem Vermieter ein ordentliches Kündigungsrecht zu, wenn er die Mietwohnung für sich oder einen nahen Angehörigen benötigt. Hierbei hat der Bundesgerichtshof den zunächst auf die unmittelbare Familie (Kinder, Eltern, Enkel, Großeltern) beschränkten Begriff der „nahen Angehörigen“ sukzessive erweitert. Seit einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes aus dem Jahr 2003 fallen auch Geschwister unter diesen Begriff. Im Jahr 2010 wurde diese Rechtsprechung auch auf Stiefkinder, Nichten und Neffen ausgedehnt.

Auch die sonstigen (formellen) Voraussetzungen an eine wirksame Eigenbedarfskündigung hat der Bundesgerichtshof stetig herabgesetzt. So genügt es mittlerweile, dass es sich um einen nahen Angehörigen handelt, dieser eindeutig benannt ist und tatsächlich die Wohnung bewohnen möchte. Es wird gerichtlich nicht überprüft, ob sich die Wohnung für den genannten Wohnzweck auch tatsächlich eignet.

Der Mieter hat lediglich die Möglichkeit, Härtegründe gegen die Eigenbedarfskündigung einzuwenden. Dies kann insbesondere eine schwere Erkrankung darstellen, welche einen Auszug derzeit unmöglich macht.

Häufig sind Härtegründe nicht gegeben, sodass sich nur noch die Frage nach dem Zeitpunkt des Endes des Mietverhältnisses stellt. Die Kündigungsfrist beträgt gem. § 573c Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches je nach Dauer des Mietverhältnisses drei bis neun Monate.

Zieht der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht freiwillig aus, so muss der Vermieter auf Räumung und Herausgabe klagen.

Um eine gerichtliche Auseinandersetzung zu vermeiden, ist es häufig sinnvoll, zunächst das Gespräch zu suchen. Der Mieter kann regelmäßig den Eigenbedarf des Vermieters nachvollziehen, benötigt jedoch lediglich mehr Zeit, um eine neue Wohnung zu finden. Ein Klageverfahren kann daher in vielen Fällen durch einen Räumungsvergleich mit längerer Auszugsfrist vermieden werden.