Wann darf man die Miete mindern?

Ein wiederkehrendes Streitthema zwischen Vermietern und Mietern sind vermeintliche Mängel am Mietobjekt. Nicht selten mindert ein Mieter in solchen Fällen die Miete, um Druck auf den Vermieter auszuüben und diesen so zur Mangelbeseitigung zu bewegen. Doch was gilt es hier zu beachten? Ein Rechtsanwalt gibt Tipps.

Über Mängel an der vermieteten Wohnung streiten Mieter und Vermieter recht oft. Ein häufiger Minderungsgrund ist Schimmelbildung in der Wohnung. Der Mieter mindert in solchen Fällen die Miete, da er davon ausgeht, dass der Schimmel auf einen Baumangel am Mietobjekt zurückzuführen ist. Der Vermieter hingegen behauptet dann regelmäßig, der Schimmelbefall sei durch ein falsches Lüft- und Heizverhalten des Mieters entstanden.

Die tatsächliche Ursache wird meist erst durch ein (teures) Sachverständigengutachten ermittelt werden können. Die Kosten hierfür muss der Mieter in jedem Fall vorschießen, da er den Mangel in der Rechtspraxis zu beweisen hat. Wird der Mangel durch den Sachverständigen nicht nachgewiesen, bleibt der Mieter im schlimmsten Fall auf diesen Kosten sitzen.

Die Höhe einer möglichen Minderung bemisst sich anhand des Ausmaßes des Schimmelbefalls und kann stark variieren. So wird in der Rechtsprechung bei Schimmel, welcher lediglich im Bad auftritt, zehn Prozent Mietminderung als angemessen angesehen. Kommt es aufgrund des Schimmelbefalls zu erheblichen Gesundheitsgefährdungen, so kann die Miete im Ausnahmefall allerdings sogar um 100 Prozent gemindert werden.

Bei kleineren Mängeln, wie beispielsweise unzureichender Heizleistung, Störgeräuschen oder undichten Fenstern, sollte der Mieter hingegen vorsichtig sein. Zum einen sind gemäß der mietgerichtlichen Rechtsprechung in solchen Fällen nur Minderungen von fünf bis zehn Prozent möglich, zum anderen riskiert der Mieter eine Kündigung, wenn er die Miete deutlich zu hoch reduziert.

Bevor die Miete gemindert wird, sollte daher unbedingt Rechtsrat eingeholt werden. Gleiches gilt für den Vermieter, wenn er Zweifel an der Richtigkeit der Mietminderung hat.

Erwähnenswert ist noch, dass eine Minderung nicht in Betracht kommt, wenn die Beeinträchtigung ortsüblich ist. Das Amtsgericht München hat hierzu im Jahr 2018 entschieden, dass auch in einer Großstadt wie München übermäßiger Baulärm nicht ortsüblich ist und daher zur Mietminderung berechtigt.

Anders wird dies von den Richtern am Amtsgericht München bei Verkehrslärm gesehen. Dieser ist in Großstädten üblich und muss somit hingenommen werden. Eine Möglichkeit der Mietminderung bestehe somit nicht.