Mietvertrag: Wann darf man kündigen?

Der Münchner Mietmarkt ist so angespannt wie selten. Das führt auch dazu, dass Mieter auf der Suche nach günstigerem Wohnraum häufig dem Vermieter kündigen und nicht umgekehrt. Generell stellt sich die Frage, unter welchen Voraussetzungen eine Kündigung des Mietvertrages möglich ist. Ein Rechtsanwalt klärt auf.

In München ziehen Menschen häufig um. Dazu muss man wissen: Der Mieter kann immer mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Einen Kündigungsgrund braucht er dafür grundsätzlich nicht.

Anders ist dies, wenn der Vermieter kündigen will. Der Vermieter kann nur kündigen, wenn ein Kündigungsgrund vorliegt. Hier beträgt die Kündigungsfrist je nach Dauer des Mietverhältnisses zwischen drei und neun Monaten.

Für beide Seiten gilt jedoch, dass eine Kündigung schriftlich zu erfolgen hat. Eine Kündigung per E-Mail oder wie mittlerweile in Mode per WhatsApp ist nicht wirksam.

Auf Vermieterseite sind die häufigsten Kündigungsgründe die Eigenbedarfskündigung und die Kündigung wegen Zahlungsrückständen.

Besteht der Eigenbedarf tatsächlich und ist dies in der Kündigung ausreichend dargelegt, stehen die Chancen des Mieters, sich gegen die Kündigung zur Wehr zu setzen, schlecht.

Er kann sich dann häufig nur noch auf das Vorliegen von Härtegründen wie beispielsweise eine schwere Erkrankung, welche einen Umzug unmöglich macht, berufen.

Auch wenn sich der Mieter im Zahlungsverzug befindet, wird es sehr schnell ernst für ihn. Befindet er sich mit zwei Monatsmieten im Rückstand, so rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung.

Ein weiterer häufiger Kündigungsgrund sind Straftaten zulasten des Vermieters. Hier geht es in der Praxis häufig um Beleidigungen und Körperverletzungen. In solchen Fällen kann der Vermieter gemäß der ständigen Rechtsprechung der Münchner Mietgerichte ohne vorherige Abmahnung fristlos kündigen.

In letzter Zeit häufen sich Kündigungen aufgrund unerlaubter Gebrauchsüberlassung an Dritte. Hier vermietet der Mieter seine Wohnung ohne Kenntnis des Vermieters zeitweise über Airbnb an Touristen. Dies stellt nicht nur einen Verstoß gegen das Zweckentfremdungsgesetz dar und kann mit einem Bußgeld bis zu 500.000 Euro belegt werden, sondern kann auch zur fristlosen Kündigung führen. Allerdings ist in diesen Fällen eine vorherige Abmahnung erforderlich.

Sowohl für Mieter als auch für Vermieter ist es ratsam, schon frühzeitig bei Problemen mit der jeweils anderen Partei Rechtsrat einzuholen, um ausreichend vorbereitet zu sein, wenn sich die Situation weiter verschlechtert.