Die Fallen bei der Wohngemeinschaft

Wie regelt man den Mietvertrag? Was passiert beim Auszug? Und welche Dinge muss man mit dem Vermieter klären? München ist als Studentenstadt auch eine Stadt der Wohngemeinschaften. Das Konstrukt der „WG“ wirft jedoch diverse rechtliche Fragen auf. Ein Mietrechtsexperte gibt die wichtigsten Antworten.

Es gibt zwei Konstruktionen, wie ein WG-Mietvertrag gestaltet werden kann. Entweder es steht jeder Bewohner im Mietvertrag mit dem Vermieter, oder – und dies ist deutlich häufiger der Fall – es gibt einen Hauptmieter und die anderen Bewohner schließen mit diesem einen Untermietvertrag.

Stehen alle Parteien im Mietvertrag, so können sie auch nur gemeinschaftlich kündigen. Dies hat zur Folge, dass, wenn ein Bewohner die Wohngemeinschaft verlässt, sämtliche anderen ebenfalls die Wohnung verlieren, sofern der Vermieter einem Mieterwechsel nicht zustimmt.

Der Bundesgerichtshof hat im April dieses Jahres entschieden, dass, auch wenn in der Vergangenheit bereits Mieterwechseln zugestimmt wurde, die Mieter einer WG hierauf keinen Anspruch haben.

Nachdem innerhalb WGs grundsätzlich eine gewisse Fluktuation herrscht, sollte diese Variante daher möglichst nicht gewählt werden.

In der anderen Variante schließt lediglich eine Person einen Vertrag mit dem Vermieter und dann mit den restlichen WG-Bewohnern einzelne Untermieterverträge ab. Dies hat den Vorteil, dass einem Austausch der Untermieter nicht durch den (Haupt-)Vermieter zugestimmt werden muss. Dieser kann die Zustimmung zur Untermiete nur in Ausnahmefällen verweigern.

Kommt es zur Kündigung durch den Vermieter (beispielsweise aufgrund von wiederholter Ruhestörung), so sind in beiden Varianten sämtliche Bewohner der WG betroffen.

Selbst wenn der Kündigungsgrund nur durch einen der im Mietvertrag stehenden Parteien verursacht wurde, so haften die anderen Mieter als Gesamtschuldner und müssen im schlimmsten Fall die Wohnung räumen.

Gibt es nur einen Hauptmieter und dessen Vertrag wird vom Vermieter oder dem Hauptmieter selbst gekündigt, so muss auch der Untermieter die Wohnung verlassen, da dieser keine Ansprüche gegen den (Haupt-)Vermieter hat. Insbesondere besteht kein Anspruch auf Übernahme des Untermieters in das Mietverhältnis.

Hieraus wird deutlich, dass das Konstrukt „Wohngemeinschaft“ rechtlich durchaus tückisch sein kann. Es empfiehlt sich daher, vor Abschluss des Mietvertrages eine Vereinbarung mit dem Vermieter zu treffen, um Probleme in der Zukunft gar nicht erst aufkommen zu lassen.