Hauskauf: Vorteile für Einheimische

Gemeinden versuchen seit Längerem, Einheimische an sich zu binden, um die Dorfflucht zu verhindern. Dies wird häufig durch das sogenannte Einheimischenmodell bewerkstelligt. Was dabei zu beachten ist und was man unbedingt wissen muss, erklärt ein Münchner Experte für Mietangelegenheiten.

Nach dem Einheimischenmodell werden Grundstücke, teilweise auch Wohnungen, an Einheimische deutlich unter Marktwert verkauft. Im Gegenzug werden die Erwerber durch Haltefristen am Verkauf beziehungsweise der Vermietung der Objekte gehindert. Bei Grundstücken ist häufig auch eine Bauverpflichtung binnen einer bestimmten Frist enthalten.

Kommt der Erwerber dieser Verpflichtung nicht fristgerecht nach, so steht der Gemeinde ein Rückkaufsrecht zu. Die Fristen der Bauverpflichtung betragen regelmäßig zehn Jahre und mehr. Binnen dieser Zeit gewinnt das Grundstück ganz erheblich an Wert. Dennoch wird in den notariellen Kaufverträgen geregelt, dass die Gemeinde lediglich den ursprünglichen Kaufpreis zahlen muss. Dies ist nach ständiger Rechtsprechung auch zulässig.

Anders verhält es sich mit unbegrenzten oder sehr langen Halte- beziehungsweise Bindungsfristen. Der Bundesgerichtshof hat im Jahr 2019 entschieden, dass eine Haltefrist von 30 Jahren bei einem Preisnachlass von nur 29 Prozent eine unangemessene Vertragsgestaltung darstellt. Der Bundesgerichtshof hat in diesem Fall die zu lange unwirksame Frist durch eine wirksame zwanzigjährige ersetzt.

Daneben werden oft Klauseln verwendet, wonach bei vorzeitiger Veräußerung oder Vermietung der erhaltene Preisnachlass teilweise oder sogar vollständig zurückzuzahlen ist. Der Bundesgerichtshof hat bereits im Jahr 2006 entschieden, dass solche Klauseln grundsätzlich zulässig sind.

Der Erwerber sollte daher stets die Fristen aus dem notariellen Kaufvertrag im Auge behalten und diesen gegebenenfalls durch einen Rechtsanwalt prüfen lassen.

Selbst wenn eine Frist versäumt wurde, sollten Forderungen der Gemeinde nicht ohne Weiteres erfüllt werden. Die alltägliche Praxis zeigt, dass Vertragsklauseln im Rahmen von Einheimischenmodellen ungewöhnlich häufig unbestimmt und somit im Ergebnis unwirksam formuliert sind. Teils sind die Rückzahlungsbedingungen nicht nachvollziehbar, teils sind Fristanfang und Fristende aufgrund unklarer Kriterien nicht berechenbar.

Gerät ein Erwerber in die Situation, dass die Gemeinde Forderungen nach angeblich abgelaufener Frist geltend macht, sollte dringend ein Rechtsanwalt zu Rate gezogen werden.