Baulärm! Darf ich die Miete mindern?

Eine Baustelle am Haus: Das kann laut und nervig werden – vor allem, wenn es Monate dauert. Welche Rechte haben Mieter hier? Ab wann kann man die Miete mindern? Und was kann man vom Vermieter in solchen Situationen verlangen? Anwalt Alexander Walther erklärt die aktuelle Rechtslage zum Baulärm.

München gleicht derzeit an einigen Stellen einer Großbaustelle. Der damit einhergehende Lärm belastet die Anwohner häufig enorm. Es stellt sich dann die Frage, welche Rechte Mieter haben, wenn sie durch Baulärm gestört werden und ihre Wohnung nicht uneingeschränkt nutzen können.

Hierbei ist zu unterscheiden, ob die Bauarbeiten am Haus stattfinden, in der sich die Mietwohnung befindet – oder in der unmittelbaren Nachbarschaft.

Im ersten Fall ist der Mieter grundsätzlich zur Minderung berechtigt. Es sei denn, er wurde vor Abschluss des Mietvertrags vom Vermieter auf die anstehenden Bauarbeiten hingewiesen.

Die Höhe der Minderung richtet sich nach der Beeinträchtigung im Einzelfall. Diese reicht von geringen Minderungsquoten von zwei bis fünf Prozent bei erheblichen Verschmutzungen bis zu 100 Prozent, wenn die Mietwohnung faktisch überhaupt nicht nutzbar ist.

Weiter ist zu beachten, dass der Vermieter nicht einwenden kann, dass der Mieter zu bestimmten Zeiten nicht in der Wohnung war und daher nur anteilig mindern könnte. Allerdings: Handelt es sich um energetische Modernisierungen, ist das Minderungsrecht gesetzlich für die ersten drei Monate der Bauarbeiten ausgeschlossen.

Baulärm in der Nachbarschaft hingegen berechtigt nicht ohne Weiteres zur Mietminderung. Sofern der Lärm nicht durch den Vermieter verursacht wurde und dieser auch keine eigenen Entschädigungsansprüche gegen den bauenden Nachbarn hat, ist der Mieter nicht zur Minderung berechtigt. Das hat der Bundesgerichtshof im Jahre 2021 entschieden.

Allgemein gilt: Wenn ein Mieter von Baulärm betroffen ist, sollte er nicht ohne Weiteres die Miete mindern, sondern zunächst die Miete unter Vorbehalt leisten und sich zeitnah Rechtsrat einholen. Ansonsten läuft er Gefahr, die Miete zu hoch und unter Umständen sogar vollkommen unberechtigt zu mindern. Dies kann im schlimmsten Fall sogar zu einer fristlosen Kündigung führen.