Miet-Minderung: Wer hat Anspruch?

Vor allem Geschäftsleute haben im Corona-Lockdown viele Einnahmen eingebüßt. Doch haben sie einen Anspruch auf die Minderung ihrer gewerblichen Mieten? Diese Fragen hat der Bundesgerichtshof inzwischen geklärt. Ein tz-Experte erklärt, was Gewerbetreibende jetzt wissen müssen.

Während des Lockdowns mussten eine Vielzahl von Geschäften aufgrund behördlicher Anordnungen schließen. Die Einnahmen rutschten schlagartig auf null und viele Gewerbetreibende konnten die insbesondere in München horrende Miete nicht mehr bezahlen.

Schnell kam daher die Frage auf, ob der Gewerbemieter nicht einen Anspruch auf Mietminderung hat.

Ob ein Anspruch auf Mietminderung besteht, war lange umstritten, wurde durch ein Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) am 12. Januar 2022 jedoch geklärt. Der BGH hat in seiner Entscheidung einen Anspruch auf Anpassung der Miete bejaht und ist damit den bereits ergangenen Entscheidungen der Instanzgerichte – unter anderem auch aus München – gefolgt.

Im entschiedenen Fall ging es um die behördlich angeordnete Schließung einer Filiale des Textil-Discounters Kik in Sachsen vom 19. März 2020 bis einschließlich 19. April 2020. Nach Ansicht des BGH liegt eine Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB vor.

Vereinfacht gesagt liegt eine Störung der Geschäftsgrundlage dann vor, wenn sich Umstände so stark verändern, dass die Parteien den Vertrag so nicht geschlossen hätten und ein Festhalten am Vertrag für eine Partei nicht zumutbar ist. Besonders bedeutsam ist hierbei, in wessen Risikobereich die Veränderung fällt.

Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden, dass für Schließungen aufgrund behördlicher Anordnungen keine der beiden Mietvertragsparteien verantwortlich ist. Letztlich habe sich ein allgemeines Lebensrisiko verwirklicht, das von der mietvertraglichen Risikoverteilung nicht erfasst sei.

Dies wurde auch von den Instanzgerichten so bewertet und das Risiko wurde hälftig auf die Mietparteien verteilt. Der Mieter musste somit 50 % der Miete bezahlen, der Vermieter auf 50 % verzichten.

Dieser Auffassung folgte der BGH nicht und entschied, dass vielmehr eine sorgfältige Einzelfallprüfung durchgeführt werden muss. Hier muss darauf geachtet werden, welche Maßnahmen der Mieter ergriffen hat oder ergreifen konnte, um drohende Verluste zu vermindern. Ebenfalls relevant können gezahlte staatliche Leistungen werden, die Mieter zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erlangt haben.

Betroffene Gewerbemieter sollten sich an einen Rechtsanwalt wenden, um die Erfolgsaussichten einer Mietminderung zu prüfen.